修繕積立金を守るために

修繕積立金を守るために

― 大規模修繕で「設計段階」にできること ―

大規模修繕を検討する中で、多くの管理組合様が不安に感じるのが 修繕積立金 です。

• 「このまま進めて積立金は足りるのか」

• 「将来、追加徴収が必要にならないか」

• 「どこまでが妥当な工事なのか判断できない」

こうした不安は、工事が始まってから突然生まれるものではありません。多くの場合、設計・計画段階ですでに結果は決まっています。

修繕積立金は「工事中」に減るのではない

誤解されやすいのですが、修繕積立金が想定以上に減ってしまう原因は、

• 工事会社の施工ミス

• 工事中のトラブル

だけではありません。

実際には、

工事が始まる前の判断の積み重ね

によって、ほぼ方向性が決まっているケースが大半です。

修繕積立金を圧迫する典型的なパターン

積立金を圧迫しやすい流れには、共通点があります。

• 修繕内容が十分に整理されないまま進む

• 数量や範囲が「過去踏襲」や「慣例」で決まる

• 見積比較が金額中心になる

• なぜ必要か説明できない工事が混ざる

この状態で工事が始まると、

• 「念のため」

• 「一緒にやっておいた方が安心」

という判断が重なり、結果的に積立金を大きく消耗してしまいます。

修繕積立金を守る鍵は「設計段階」にある

修繕積立金を守るために最も重要なのは、工事費を安くすること ではありません。

重要なのは、

• やるべき工事

• やらなくてよい工事

• 今回やる工事／次回に回す工事

を 設計段階で整理すること です。

ここが曖昧なままでは、どれだけ見積比較をしても、本当の意味で積立金は守れません。

設計段階でできる具体的なこと

修繕積立金を守るために、設計・コンサル段階で行うべきことは明確です。

① 建物の状態を正確に把握する

劣化の「有無」ではなく、

• どの程度進行しているのか

• 今回対応すべきか

• 次回でも間に合うのか

を整理します。

② 数量を「必要最小限」にする

面積・箇所数・範囲を明確にし、

• 多すぎないか

• 根拠があるか

を確認します。

③ 優先順位をつける

すべてを一度にやるのではなく、

• 安全性

• 防水性

• 将来リスク

の観点で整理します。

④ 工事費の妥当性を説明できる状態にする

「安い」「高い」ではなく、

• なぜこの金額になるのか

• どこに費用がかかっているのか

を管理組合として説明できることが重要です。

修繕積立金を守る＝工事を削ることではない

誤解してはいけないのは、修繕積立金を守ること＝工事を削ること ではありません。

• 必要な工事を削ってしまう

• 本来やるべき修繕を先送りする

ことは、結果的に 将来の負担増 につながります。

大切なのは、

「今やるべき工事」と「今回はやらなくてよい工事」を論理的に分けること

です。

修繕積立金を守れる管理組合の共通点

積立金をうまく活用できている管理組合には、共通点があります。

• 判断の根拠が整理されている

• 「なぜやるか」を説明できる

• 設計段階で十分に議論している

逆に、

• 設計内容がよく分からない

• 見積金額だけで判断している

場合、積立金は想定以上に消耗しやすくなります。

修繕積立金を守るために最も重要なのは、

工事費を下げることではなく、設計段階で「判断できる状態」をつくること

です。

設計・コンサルの役割は、積立金を使うことではなく、

• 無駄な支出を防ぎ

• 将来の選択肢を残す

ための 整理と判断材料の提供 にあります。

大規模修繕は、「始め方」で結果がほぼ決まる工事です。修繕積立金を守る第一歩は、設計段階を軽視しないことから始まります。